Các chính sách của Trump có thể khiến lãi suất thế chấp rơi vào tình trạng hỗn loạn

Vào ngày 28 tháng 8 năm 2025, theo dữ liệu từ Optimal Blue, lãi suất trung bình cho khoản thế chấp cố định 30 năm, phù hợp tại Mỹ là 6,531%. Đây là mức giảm nhẹ khoảng 1 điểm cơ bản so với ngày trước đó và khoảng 7 điểm cơ bản so với mức lãi suất một tuần trước [5]. Sự sụt giảm này tiếp tục xu hướng giảm nhẹ được quan sát trong những tuần gần đây, mặc dù lãi suất vẫn duy trì gần ngưỡng 7% đã kéo dài hơn một năm. Lãi suất thế chấp jumbo 30 năm được báo cáo ở mức 6,799%, giảm từ 6,757% so với tuần trước [5]. Tương tự, các khoản vay được chính phủ bảo lãnh như FHA, VA và USDA cũng chứng kiến mức lãi suất trung bình giảm, phản ánh sự điều chỉnh rộng hơn của thị trường.

Môi trường thế chấp hiện tại phản ánh sự bất ổn kéo dài, khi các nhà phân tích theo dõi sát sao cách các chính sách đề xuất của Tổng thống Donald Trump có thể ảnh hưởng đến thị trường lao động và lạm phát. Mặc dù Cục Dự trữ Liên bang đã bắt đầu giảm lãi suất quỹ liên bang vào tháng 9 năm 2024, nhưng việc nới lỏng lãi suất thế chấp như kỳ vọng đã không xảy ra. Thực tế, lãi suất trung bình cho khoản thế chấp cố định 30 năm đã vượt ngưỡng 7% vào tháng 1 năm 2025, lần đầu tiên kể từ tháng 5 năm 2024, theo Freddie Mac [5]. Điều này tạo nên sự tương phản rõ rệt với mức trung bình thấp kỷ lục 2,65% vào tháng 1 năm 2021, khi các biện pháp can thiệp kinh tế do đại dịch đã đưa lãi suất xuống mức thấp lịch sử.

Bất chấp mức lãi suất cao này, các chuyên gia cho rằng thị trường có thể ổn định nếu kiểm soát được lạm phát và triển vọng kinh tế được cải thiện. Ví dụ, lãi suất đã giảm xuống dưới 6,5% vào đầu tháng 4 năm 2025 trước khi tăng trở lại. Những biến động này cho thấy sự nhạy cảm của lãi suất thế chấp đối với các điều kiện kinh tế vĩ mô và tâm lý nhà đầu tư.

Những người mua nhà đang điều hướng trong môi trường này được khuyên nên tập trung tối ưu hóa hồ sơ tài chính của mình để đảm bảo mức lãi suất thế chấp ưu đãi nhất. Điểm tín dụng mạnh—lý tưởng là 740 hoặc cao hơn—có thể giảm đáng kể chi phí vay, cũng như tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) thấp, thường là 36% hoặc thấp hơn. Việc khảo giá từ nhiều bên cho vay, bao gồm các ngân hàng lớn, hiệp hội tín dụng và các nền tảng trực tuyến, cũng rất quan trọng để tìm được các đề nghị cạnh tranh. Theo nghiên cứu của Freddie Mac, người mua nhà nộp hồ sơ với nhiều bên cho vay trong môi trường lãi suất cao có thể tiết kiệm từ 600 đến 1.200 USD mỗi năm [5].

Chính sách bảng cân đối kế toán của Cục Dự trữ Liên bang vẫn là yếu tố then chốt ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp dài hạn. Trong khi việc cắt giảm lãi suất quỹ liên bang thu hút nhiều sự chú ý của truyền thông, quyết định của ngân hàng trung ương về việc giảm bảng cân đối kế toán—bằng cách cho phép tài sản đáo hạn mà không thay thế—lịch sử đã đẩy lãi suất thế chấp tăng lên. Động lực này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc theo dõi chính sách tiền tệ rộng hơn, không chỉ là các điều chỉnh lãi suất ngắn hạn.

Khi thị trường nhà ở vẫn chịu ảnh hưởng bởi sự kết hợp của các chỉ số kinh tế, sự bất ổn chính sách và tâm lý nhà đầu tư thay đổi, người vay được khuyến khích hành động một cách chiến lược. So sánh các đề nghị và hiểu cách các loại khoản vay khác nhau—như khoản vay cố định 15 năm, khoản vay lãi suất điều chỉnh và các khoản vay được chính phủ bảo lãnh—có thể ảnh hưởng đến khoản thanh toán hàng tháng và chi phí dài hạn là điều thiết yếu để đưa ra quyết định sáng suốt [5].

Nguồn: