Cambiamenti nel mercato immobiliare: i fondamentali economici sostituiscono la speculazione

I prezzi delle case negli Stati Uniti hanno continuato a diminuire per il quarto mese consecutivo a giugno, secondo gli indici S&P CoreLogic Case-Shiller, segnalando un cambiamento nel ruolo del mercato immobiliare da motore di creazione di ricchezza a settore che fatica a tenere il passo con l'inflazione. L'indice composito delle 20 città è sceso dello 0,3% su base mensile ed è cresciuto solo del 2,1% su base annua, il guadagno annuale più debole da luglio 2023. Rettificato per l'inflazione, ciò significa che la crescita reale dei prezzi delle case è diventata negativa nell'ultimo anno, poiché l'indice dei prezzi al consumo è aumentato del 2,7% nello stesso periodo [1].

Questa tendenza riflette un raffreddamento più ampio del mercato immobiliare, con una domanda sottostante debole nonostante la tradizionale stagione degli acquisti estiva. I livelli di inventario sono aumentati per 21 mesi consecutivi, con le inserzioni di case in crescita del 25% rispetto a un anno fa. Gli analisti di EY-Parthenon prevedono che i prezzi delle case potrebbero diventare negativi su base annua entro la fine dell'anno a causa della debole domanda e dell'aumento dell'offerta [1]. Il mercato è inoltre limitato dagli alti costi di finanziamento e dai costi di costruzione elevati, che stanno frenando l'attività tra i costruttori di case [1].

La divergenza geografica è diventata una caratteristica distintiva del mercato immobiliare, con alcune grandi città che registrano aumenti significativi dei prezzi mentre altre vedono cali. New York, ad esempio, ha registrato un aumento annuale del 7,0%, il più alto tra tutte le aree metropolitane monitorate. Anche Chicago e Cleveland hanno visto una crescita robusta rispettivamente del 6,1% e del 4,5%. Al contrario, le tradizionali città del Sun Belt come Phoenix, Tampa e Dallas hanno avuto difficoltà, con Tampa che ha registrato la peggiore performance con un calo annuale del 2,4%. Anche San Diego e San Francisco si sono unite ai mercati con variazioni negative dei prezzi, segnando un cambiamento notevole rispetto agli anni di boom precedenti [2].

Questo spostamento regionale sembra essere guidato da fondamentali economici più sostenibili, come la crescita dell'occupazione e l'accessibilità relativa. I tradizionali centri industriali stanno superando le città del Sun Belt, che in precedenza erano preferite per la loro crescita esplosiva dei prezzi. Gli analisti suggeriscono che questo riallineamento riflette una traiettoria a lungo termine più stabile per il mercato immobiliare, dove l'apprezzamento è più strettamente legato alle condizioni economiche generali piuttosto che al fervore speculativo [2].

La transizione del mercato immobiliare da un periodo di guadagni a doppia cifra a uno di stagnazione rettificata per l'inflazione è storicamente significativa. Durante la pandemia, i valori delle case sono aumentati a tassi di gran lunga superiori all'inflazione, creando una ricchezza sostanziale per i proprietari. Ora, con i prezzi che non riescono a tenere il passo con l'inflazione, il valore reale della ricchezza immobiliare si è eroso nell'ultimo anno [1]. Nicholas Godec di S&P Dow Jones Indices ha osservato che questo nuovo equilibrio potrebbe rappresentare un mercato immobiliare più sano nel lungo periodo, dove l'apprezzamento è più allineato ai fondamentali economici come la crescita dell'occupazione e i cambiamenti demografici piuttosto che all'attività speculativa [2].

Guardando al futuro, il mercato rimane in una fase di transizione. Sebbene i modelli di acquisto stagionali abbiano portato alcuni aumenti temporanei dei prezzi nella prima metà dell'anno, la tendenza generale rimane quella della moderazione. Gli analisti prevedono che la crescita annuale probabilmente diventerà negativa nei prossimi mesi, con una pressione continua sulla domanda e l'aumento dell'offerta che manterranno a bada gli aumenti dei prezzi. Il mercato immobiliare non è più il motore di creazione di ricchezza che è stato negli ultimi anni, ma potrebbe allinearsi a una traiettoria più sostenibile e fondata economicamente.

Fonte:

[1] Housing Market Wealth Decline: Prices Fall Behind Inflation

[2] S&P Cotality Case-Shiller Index: Home Prices Fall for ...

[3] United States Case Shiller Home Price Index YoY